Ne várd ősszel a csodát a lakáspiacon

2014. augusztus 21.
Ne várd ősszel a csodát a lakáspiacon

A lakáspiacot élénkíteni a múltbeli példák alapján csak súlyos összegekből lehet.

A lakáspiacot élénkíteni a múltbeli példák alapján csak súlyos összegekből lehet. Az ingatlanpiac 2000-es évek eleji aranykorában a támogatott lakáshitelek játszottak nagyon jelentős szerepet. Ilyen mértékű kormányzati lépésre vélhetően nem lehet számítani az idén ősszel, így drasztikus növekedésre biztosan nem kell készülnünk.

Nem maradt el a "fekete leves"

A lakáspiac állapotát jól mutatja, hogy mennyi az épített lakások száma. A lakáspiaci pörgés idején a fejlesztők a jó profitok reményében jelentős beruházásokba kezdenek, míg lakáspiaci pangás idején a fejlesztések leállnak. Ez volt megfigyelhető Magyarországon is, főként a 2000-es években. Az időszak elejét az egyre nagyobb beruházási kedv jellemezte, majd 2009-től folyamatosan csökkent az épített lakások száma.


A lakáspiaci felívelésben nagyon fontos szerepet játszott a gazdasági helyzet alakulása mellett a nagyon kedvező feltételek mellett igényelhető támogatott lakáshitel rendszere, de természetesen még olyan egyéb tényezők, mint a jelenleginél könnyebben hozzáférhető szocpol is elősegítették a növekedést.

Hogyan változott a szocpol rendszere?

2009 júliusában a gazdasági helyzetre való tekintettel megszüntetésre került a korábbi szocpol illetve félszocpol rendszere. Az addigi szabályok szerint egy gyermek után 900 ezer forint, míg a második gyermek után 1,5 millió forint, míg a harmadik gyermek után 1,4 millió forint járt új lakóingatlan vásárlás vagy építés esetén. A használt lakóingatlanok esetén az összeg felét lehetett igényelni. Az igényléskor minimális illetve maximális szobaszámot határoztak meg. 2012. január 1-től ismét igényelhetővé vált a szocpol, a szabályozás a gyermekek számától és a hasznos alapterülettől, illetve az épület energetikai besorolásától tette függővé az igényelhető támogatási összeget. Szigorítást jelent a korábbiakhoz képest, hogy a félszocpol intézményét nem állították vissza, csak új ingatlan esetén lehet igényelni.

A szocpol kifizetések 2009-es felfüggesztése azonban inkább csak egy újabb pofon volt a válság által sújtott lakáspiacnak. Fennmaradása esetén is jelentős lett volna a visszaesés a szektorban. Az új rendszer vélhetően nem csak szigorúbbsága miatt nem tudta élénkíteni a lakásszektort, a gazdasági élénkülés és a lakáshitelezés beindulása nélkül erre nem is lehet esélye. Ugyanakkor jelenlegi kis jelentőségét jól mutatja, hogy a Habitat for Humanity adatai szerint 2013-ban 10,2 milliárd forintos költségvetési kiadást jelentett a szocpol, míg a még 2000-2004 között felvett lakáshitelek kamattámogatása ugyanebben az évben 58,8 milliárd forintot emésztett fel.

Mit hozna a szocpol a jövőben?

Sokan várnak arra, hogy a szocpol igénylés körét szélesítsék, vagyis újra bevezessék a félszocpolt, vagy enyhítsenek a szigorú szabályokon az új ingatlanok esetében. Az újépítésű lakások esetében a szocpol-támogatásnak gazdaságélénkítő hatása van. Hozzájárulhat a nagyobb újlakás-vásárlási hajlandósághoz, ami a fejlesztések terén pozitív hatással lehet az építőipar teljesítményére. Szintén az újlakás-eladások támogatása mellett szól, hogy az állami kiadások ellenpólusaként az értékesítést terhelő áfa, bevételként jelenik meg az állami kasszában. Jelenleg azonban sokan úgy vélik, hogy a szocpol igénylés kritériuma túl szigorúra sikeredtek, s ezért nincs nagy hatásuk az ingatlanpiacra.

A használt lakásvásárlás szocpollal történő támogatása már bonyolultabb kérdés. Az adásvétellel hozzáadott érték nem keletkezik a gazdaságban, s az esetleges illetékbevételeket leszámítva az államot sem juttatja plusz összegekhez. Társadalmi hatása természetesen nem elhanyagolható, sokak lakásvásárlási kedvét hozhatja vissza. Olyan átmenet még elképzelhető, hogy a korábban használt lakást értékesítők most vásárlót találhatnak ingatlanukra, így lépve az újlakások piacára, vagyis a félszocpol hatása átgyűrűzhet az újlakáspiacra is, s gazdaságélénkítő hatással bírhat, bár jóval kisebb mértékben mint a teljes szocpol.

A támogatott lakáshitel változása


2000-2004 között nagyon kedvező feltételek mellett lehetett államilag támogatott lakáshitelhez jutni. Bár már ekkor lehetőség volt devizaalapú lakáshitel felvételére az akkori feltételek mellett ez szinte alig létezett. 2002-2003-ban már látható volt, hogy a támogatott hitelek költségvetésre gyakorolt terhe fenntarthatatlan mértékben emelkedik, így végül fokozatosan kivezetésre kerültek. Ez jelentős változást jelentett a lakáspiac szempontjából, de a jelentős visszaesés elmaradt, mivel a támogatott forinthitelek helyét átvették a 2004 közepétől berobbanó devizahitelek. A lakáspiacra komoly negatív hatást a válság következtében töredékére visszaeső lakáshitelezés jelentette 2009-től.

A jelenleg is érvényben lévő új támogatott lakáshitelezési rendszer nem hozott változást a gyengélkedő ingatlanpiacra a jóval szigorúbb feltételeknek köszönhetően. Ereje elenyésző a 2000-es évek eleji szinthez képest, amit jól mutat, hogy az engedélyezett államilag támogatott lakáscélú hitelek összege meg sem közelíti a 2002-2003-as szintet.

Mit nyújthatna a támogatott hitel?

Míg a szocpol könnyítésnél kérdéses a hatás nagysága, a támogatott lakáshiteleknél egyértelműbbnek látszik, hogy a feltételek javulása komoly hatással bírhat az ingatlanpiacra. Ugyanakkor nem valószínű, hogy a 2000-es évek elejihez hasonló rendszert vezetnének be, pontosan annak jelentős terhe miatt. Erre a célra még ma is több 10 milliárd forintot kell elkülöníteni a költségvetésben. Nem szabad elfelejtetni, hogy a kormányzat a hitelezési piacra azonban nem csak a kamattámogatásokon keresztül hat, hanem a bankszektorral kapcsolatos intézkedések is befolyásolják a bankok hitelezési kedvét, ami kulcsfontosságú a lakáspiac szempontjából. Hiába a kamattámogatás, ha a bankok nem akarnak hitelezni, vagy csak nagyon szigorú feltételek mellett.
 

Forrás: portfolio.hu

Csatlakozzon hozzánk!

  • Karrier és üzleti lehetőségek