A lakásbérleti szezon újdonságai

2014. szeptember 01.
A lakásbérleti szezon újdonságai

A kiadó lakásokért idén is megindult a roham a tanév kezdete előtt.

A bérleti díjak emelkedése mellett azonban a lakásbérlet megváltozott szabályaira is számítani kell. Az új Ptk. több újdonságot is hozott.


Több újdonsággal találkozhatunk a lakásbérleti szerződésekben az új Polgári Törvénykönyv hatálybalépése óta. A szavatossági jogok között megjelent az egészséget veszélyeztető lakásbérlet felmondásának lehetősége, de a költségek és terhek nem fizetése esetén a bérbeadót megillető felmondási jog sem volt eddig ismert, vagy a kaució összegének bírói mérséklése. A részletszabályokat továbbra is a lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben találjuk, ám a bérlet és lakásbérlet általános kérdéseit a Ptk. fekteti le a használati szerződések körében.
Bérleti jogviszony írásba foglalt bérleti szerződéssel hozható létre, melyben a feleknek meg kell határozniuk a lényeges, valamint bármelyikük által lényegesnek minősített kérdéseket, így a lakás megjelölését, a bérleti díj mértékét és a szerződés időtartamát. A kaució meghatározása ugyan nem elengedhetetlen követelmény, mégis jellemzően kikötik a bérleti szerződésben, mint olyan pénzösszeget, amely a bérlő szerződéses kötelezettségeinek biztosítékául szolgál. Tekintve, hogy a gyakorlatban igen elterjedt jogintézményről van szó, a Ptk. elismeri az ilyen kikötés indokoltságát, de a kaució mértékét háromhavi bérleti díj összegében maximálja és kimondja, hogy a bíróság a bérlő kérelmére mérsékli az ettől magasabb összeget.


A lakás fenntartásával kapcsolatos kisebb költségek továbbra is a bérlőt terhelik, míg a nagyobb kiadások megfizetésére a bérbeadó köteles. E rendelkezés mögött az a jogalkotói megfontolás áll, hogy a jelentősebb kiadások a dolog hibájából erednek, melyekért pedig a bérbeadónak helyt kell állnia. Ha olyan munkálatok merülnek fel, amelyek elvégzésére a bérbeadó köteles, akkor a bérlőnek értesítenie kell a bérbeadót a munkálatok elvégzésének szükségességéről. Tekintve azonban, hogy a bérlőnek is érdeke fűződik e munkálatok elvégzéséhez, a Ptk. biztosítja a bérlő számára, hogy az ilyen jelentősebb költséggel járó munkákat ő végezze el, a felmerült kiadásainak megtérítését azonban követelheti a bérbeadótól. Az új szabályok kimondják a bérbeadó karbantartási kötelezettségét is, amelyet életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén köteles elvégezni, míg más esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg kell megtenni.
A bérlő elviteli jogával kapcsolatosan változás, hogy amíg más dolog bérlete esetén a bérlő elviheti mindazt, amit idő közben felszerelt a dologra, a lakásbérlet esetében a bérlőt nem illeti meg ez a jogosultság, ha a bérbeadó az elvitel megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel és ez a bérlő jogi érdekét nem sérti. E megváltási jog indoka, hogy a lakásba beszerelt ingóságok jellemzően magasabb értéket képviselnek, mint azon kívül, így a kártalanítás kompenzálhatja a bérlői igényeit, a lakás használhatósága pedig nem csökken. Kérdés azonban, hogy ez az új rendelkezés mennyiben fogja a feleket megegyezésre ösztönözni, illetve növeli vagy csökkenti-e majd a jogviták számát.


Szintén új rendelkezés a törvényben a bérlő tűrési kötelezettsége arra az esetre, ha a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat akarja elvégezni. A korszerűsítési munkák tűrésére azonban a bérlő nem kötelezhető, kivéve, ha jelentősen nem korlátozzák ezzel a lakás használatát. A korszerűsítés tervezése esetén azonban a bérbeadó köteles a munkálatok megkezdése előtt megfelelő időben írásban tájékoztatni a bérlőt.
A felmondás kérdésköre mindig a legérzékenyebb, s egyben legfontosabb pontja a már megkezdett bérleti jogviszonynak. Az új Ptk. a bérlet általános szabályai között rögzíti részletesen a felmondási időket, melyeket a bérleti szerződések sokszínűségéből adódóan a különböző időtartamú szerződésekhez mérten állapít meg. Napi bérleti díj kikötése esetén például a szerződés bármikor egyik napról a másikra felmondható, heti bérlet esetén a hét végére (de a felmondásnak legkésőbb a hét első napján kell megtörténnie), míg havi bérleti díj esetén a hónap végére lehet felmondani, de mindez legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig tehető meg. Ha a bérlő nem a fenti időpontra mondja fel a bérleti jogviszonyt, akkor a felmondása a következő időszakra érvényes. A határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést bármelyik fél indoklás nélkül felmondhatja a következő hónap végére, mely felmondást azonban adott hónap tizenötödik napjáig meg kell tenni. Ezzel a másfél hónapos felmondási idővel a törvény méltányos időtartamot kíván biztosítani mind a bérlő, mind a bérbeadó védelmében.


A bérleti jogviszonyok megszűnésének másik és egyúttal igen jellemző módja a rendkívüli felmondás. Az új törvény alapján rendkívüli felmondási ok a bérleti díj fizetésének elmulasztása, az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartás és a lakás nem rendeltetésszerű használata. Főszabály, hogy a rendkívüli felmondás feltétele a bérlő előzetes felszólítása. Abban az esetben viszont, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni, akkor nem szükséges felszólítani a bérlőt, s ilyenkor a tudomásszerzéstől számított nyolc nap a felmondási idő.
Új rendelkezés, hogy a bérbeadót nem csak a bérleti díj elmaradásakor, hanem a költségek és terhek bérlő általi nem fizetése esetén is megilleti a törvény által biztosított felmondási jog. A felmondással kapcsolatosan a törvény a bérlő számára is bevezet egy újdonságot, mégpedig a szavatossági jogok körében az egészséget veszélyeztető lakásbérlet felmondásának lehetőségét, melyről a bérlő érvényesen nem mondhat le. Ez a rendelkezés arra kívánja ösztönözni a lakások bérbeadóit, hogy nagyobb figyelmet fordítsanak a lakások egészségügyi állapotára, s ne adjanak bérbe olyan helyiséget, amely az emberi szervezet károsodásának kockázatát hordozza.
A lakás további albérlete adásához most már a bérbeadó engedélye szükséges, azonban hozzájárulás nélkül a bérlő és az albérlő között létrejött szerződés sem válik érvénytelenné, hanem a bérlő szerződésszegését eredményezi e magatartás, s megalapozza egyúttal a bérbeadó felmondását és kártérítési igényét.


A törvény a bérbeadó számára korábban is biztosított törvényes zálogjogot a bérlő vagyontárgyain, ha ez utóbbi a bérleti díjat nem fizette. Az új szabályok szerint most már nem a hátralékos bér és járulékai, hanem a bérleti díj és költségek erejéig illeti meg törvényes zálogjog a bérbeadót azokon a vagyontárgyakon, melyeket a bérlő a lakásban tart. Mindez nem jelenti azonban, hogy a bérbeadó minden bérlővel szembeni igényét biztosítja a zálogjog és a bérlő vagyontárgyainak mindegyikére sem terjed ki a jogosultság. A bérlettel szoros összefüggésben nem álló követelések, például a bérlővel szembeni kártérítési igények nem tartoznak ide, még akkor sem, ha azok a bérleti jogviszonyból származnak. A bérlőnek pedig a lakásban lévő egyes alapvető használati tárgyaira - melyeket a bírósági végrehajtásra vonatkozó törvény részletesen megállapít - nem terjed ki a bérbeadó zálogjoga.
A Ptk. számos módosítása ellenére a lakásbérlet szabályozása jelenleg még felülvizsgálatra és egységesítésre szorul, elsősorban a jogviszonyt rendező - sok tekintetben elavul - külön törvény igényel nagyobb reformokat. A lakásbérleti piac alakulása e közben változó képet mutat. A kiadási célú ingatlanvásárlás igen jellemző befektetés a lakosság körében is, s amíg az ingatlanok árai csökkentek az utóbbi időben, addig a bérleti díjak stabil emelkedést mutattak az idei év első felében.

Az Otthon Centrum elemzése szerint ebben az időszakban Budapesten a 60 és 90 ezer forint közötti havi bérleti díjakon kínált téglalakások voltak a legkeresettebbek, a házakat általában havi 140-180 ezer forintért lehetett kivenni, míg a főváros agglomerációjában a havi 90-120 ezer forintért kínált kiadó házak voltak a legnépszerűbbek. Vidéken jóval olcsóbban lehetett bérelni, még az ország nyugati, hagyományosan tehetősebbnek tartott megyéiben is mindössze havonta 40 ezer forint körüli díjat kértek el egy téglalakásért. Az iskolaszezon közeledtével azonban a bérleti díjak tovább emelkedhetnek. A kiadó ingatlanok csúcs időszaka augusztusra és szeptemberre esik, ennek kapcsán a NAV közleményben hívta fel a figyelmet, hogy a bérlőknek a bérbevett lakásról mindig legyen érvényes lakásbérleti szerződésük, valamint a havi lakbér kifizetéséről kérjenek és kapjanak is átvételi elismervényt. A legjobb megoldás, ha minden hónapban átutalják a bérleti díjat és a közlemény rovatban feltüntetik a dátumot és a "bérleti díj" megnevezést. Ha nem turisztikai célból adja ki valaki a házát vagy a lakását, akkor nem kötelező adószámot kiváltania. Az ilyen jellegű bérbeadás ugyanis mentes az áfa alól, így arról nem kell számlát kibocsátani, viszont a nyugta ilyen esetekben is kötelező.
 

Forrás: jogiforum.hu

Csatlakozzon hozzánk!

  • Karrier és üzleti lehetőségek